Для анализа были выбраны предложения пяти различных строительных компаний. Кроме того, источниками информации послужили Росстат, Федеральная налоговая служба, сайты-агрегаторы цен на недвижимость, данные поисковых сетей. Экспертное мнение предоставили компании, проводящие строительные экспертизы, осуществляющие технический надзор и строительный аудит. Какие дома предлагают построить? Основой для проведения анализа послужили пять типовых проектов домов для всесезонного проживания из клееного бруса, предлагаемых пятью разными компаниями. Все выбранные для исследования фирмы – известные игроки рынка деревянного домостроения: «Зодчий», «Детинец», «Теремъ», «Тамак» и «Нархозстрой». У каждого клиента, желающего построить дом, есть два варианта: выбрать типовой проект, из числа представленных на сайтах компании или связаться с менеджером и создать свой индивидуальный проект. Где-то посередине между этими двумя путями лежит путь третий: выбрать типовой проект постройки для сезонного проживания (дачи или даже бани) и внести в него коррективы, позволяющие жить там и зимой, и летом.

Какой дом можно купить, не разорившись.jpg
Какой дом можно купить, не разорившись?


На рынке деревянного домостроения представлено немало дешевых каркасных домов, однако постройки из клееного бруса пользуются большей популярностью среди клиентов.Максим, представитель компании «Нархозстрой», поясняет, какими преимуществами обладают брусовые дома пере каркасными аналогами:
«Каркасный дом теплее брусового, но он не так хорошо «дышит». Изоляция, пленки мембранного типа, воздух наружу выпускают, а внутрь не пропускают. Получается дом - некий термос. В нем тепло, но при строительстве необходимо предусмотреть вентиляционную систему.
Дом из клееного бруса этого не требует. Он будет дышать, постоянно обмениваться воздухом с улицей через микропоры и микротрещины. 
У клееного бруса есть еще одно преимущество перед каркасом. Если дома будет избыточная влажность, стены будут ее впитывать. Если влажность будет недостаточная, они будет ее выделять. То есть в доме из клееного бруса поддерживается свой постоянный микроклимат. В каркасном или комбинированном доме на первом этаже такого эффекта не добиться. Понадобятся либо увлажнители, либо принудительная вентиляция.
Качественный брусовый и каркасный дом выглядят примерно одинаково. По деньгам при строительстве под ключ они также обойдутся примерно в одну сумму. Какому дому отдать предпочтение, в итоге, зависит только от заказчика».
Разные компании устанавливают разные цены на типовые проекты домов из клееного бруса. Однако во всех случаях предлагаемые расценки в несколько раз ниже среднерыночных цен на жилье в Московской области – регионе, выбранном для анализа.

За сколько можно купить дом у строительных компаний.jpg
За сколько можно купить дом у строительных компаний?


Что же получит покупатель за низкую цену? Конечно, не дом с отделкой под ключ. Согласно большинству предложений, за минимальную цену покупателю достается постройка на стадии закрытого теплового контура: фундамент, стены и перегородки, кровлю, окна и двери. В базовую комплектацию никогда не входят внешняя или внутренняя отделка и коммуникации.
Возможны исключения. Иногда в базовую комплектацию входит даже крыльцо или терраса, а иногда - только деревянная часть постройки, основа дома. Фундамент, кровлю, полы, двери, окна клиенту предлагают приобрести за дополнительную стоимость.

Что войдет в базовую комплектацию вашего дома.jpg
Что войдет в базовую комплектацию вашего дома?


Цены на многие типовые проекты и так невысокие, а строительные компании объявляют на них акции и предоставляют дополнительные большие скидки. Но за счет чего? Ведь установленная цена должна не только покрыть материал и работу строителей, но еще и принести прибыль компании. Юлия, представитель компании «Зодчий», так ответила на вопрос о больших скидках:
«На какую-то продукцию мы можем сделать скидку, потому что сами ее производим, а не закупаем на стороне. Так, древесина идет с наших леспромхозов в Костромской и Архангельской областях. Это позволяет нам снизить цену на какие-то варианты. К тому же, большая экономия может достигаться за счет суммирования скидок: на сам дом плюс на пакет услуг «Зимний дом». Это набор опций, позволяющих сделать из дома на теплое время года дом для всесезонного проживания. В первую очередь, касается утепления».
На наш взгляд, этот ответ слабо объясняет скидки в 50%. Однако следующая инфографика наглядно показывает, почему дома по готовым проектам стабильно пользуются популярностью среди покупателей. Мечта обрести свой дом – свою крепость есть у многих, а вот достаточными для этого средствами располагают далеко не каждая семья. Мы посчитали, сколько надо копить на дом среднестатистическому жителю Москвы и Московской области, например, Одинцово. Подсчет производили исходя из того, что в семье как минимум два человека, оба получают среднюю для региона зарплату (по данным Росстата). Одну зарплату тратят на текущие нужды, а вторую полностью откладывают в копилку на дом.

Сколько вам копить на свой дом, если вы москвич или житель Одинцово.jpg
Сколько вам копить на свой дом, если вы москвич или житель Одинцово?


Имея в своем распоряжении типовые проекты домов, с площадью и минимальной ценой, мы рассчитали, сколько у разных компаний стоит 1 квадратный метр.

Сколько стоит квадратный метр.jpg
Сколько стоит квадратный метр?


Исходя из расчетной цены за м2 мы посчитали и возможную площадь дома за 500 тысяч рублей у разных компаний – в противовес реальным предложениям.

Какой площади может получиться дом за 500 000 рублей.jpg
Какой площади может получиться дом за 500 000 рублей?


Имея на руках предварительные сметы и данные строительных калькуляторов мы определили примерное соотношение затрат на возведение дома – его базовой комплектации, без отделки и коммуникаций.

Во сколько обойдутся этапы строительства дома.jpg
Во сколько обойдутся этапы строительства дома?


Что касается числа строителей, обычно бригада состоит из нескольких мастеров. Распространенная практика – приглашать по одной бригаде из 3-4 человек для реализации каждого этапа строительства. Сначала одна бригада возводит фундамент, затем вторая – стены, третья – кровлю, и так далее. В итоге каждый раз у вас на участке находится примерно одинаковое число строителей. Кстати, стоимость их проживания, как и установка бытовок на строительном участке, полностью оплачиваются за счет строительной компании.

Сколько человек будут строить ваш дом.jpg
Сколько человек будут строить ваш дом?


Согласно рекламе, помимо низкой цены у домов по типовым проектам есть еще один плюс – высокая скорость строительства. Например, «Детинец» обещает построить дом из клееного бруса за две недели, «Зодчий» - за три. Все потому, что на участок привозят комплект дома, подготовленный в цехе. Строители на месте не выпиливают окна или дверные проемы, они просто собирают деревянный дом как конструктор. 
При этом на Интернет-сайтах не указывается, что к сроку сборки деревянной части нужно прибавлять время на устройство фундамента (если только вы не остановились на варианте столбчатого фундамента). К примеру, заливной фундамент потребует двух недель на усадку. 
Однако даже если бы информация об этом была сразу известна клиенту, въехать в дом через обещанный месяц все равно невозможно, ведь речь идет о возведении лишь базовой комплектации здания, без отделки и коммуникаций.

Через сколько времени вы сможете въехать в свой дом.jpg
Через сколько времени вы сможете въехать в свой дом?


Дом за копейки: подводные камни
Все приведенные выше таблицы соответствуют реальным рыночным предложениям. Однако любую рекламу нужно оценивать трезво.
Во-первых, в глаза бросается тот факт, что на сайтах строительных компаний вы никогда не увидите точную цену даже за базовую комплектацию дома, максимум - от какого предела она начинается. Все потому, что цена даже за закрытый контур зависит от массы параметров. Представители компаний с первой же беседы дают понять клиентам: выбирайте проект, приценивайтесь, но готовьтесь к другим затратам. Еще никто и никогда не брал типовой проект без изменений. 
[bbvideo=425,350]https://youtu.be/3OOCP0VdCGk[/bbvideo]
У многих компаний в базовую комплектацию входит столбчатый фундамент, однако вам сразу сообщат, что он подходит далеко не для всех видов грунта. Надежнее взять ленточный заливной или свайный фундамент, что, конечно же, сделает постройку дороже.
Другой пример: при климате средней полосы России минимальная толщина стены из клееного бруса – 140 мм. Из этой цифры обычно исходят при расчете базовой комплектации дома. Однако любой строитель вам скажет, что стена в 140 мм слишком тонка для 20-25 градусных морозов. Дом потребует больших затрат на отопление. Чтобы этого не случилось, лучше взять брус толщиной 200 мм, что опять же отразится на стоимости базового комплекта дома. 
Аналогично и с ценой за квадратный метр. Например, у ТАМАКа расчетная цена на м2 в доме площадью 69,2 м2 (кстати, изначально это проект строительства бани, однако он легко трансформируется в дом для постоянного проживания) – 19 000 рублей. Однако если связаться с менеджером, то вы узнаете, что 1 м2 брусового дома в комплектации "теплого контура" будет стоить около 36 000 руб. Первая цена заманивает клиента, вторая – в большей степени соответствует его потребности построить теплый и надежный дом.
Дарья, представитель компании «Теремъ», советует:
«Выбор вариант зависит от того, как вы планируете проживать в доме (постоянно или периодически приезжать) и отапливать его. И каркасные, и брусовые дома хорошо подходят для наших широт. Для строительства дома для всесезонного проживания лучше всего рассматривать каркасные дома с толщиной стен 200 мм или брусовые с толщиной стен 180 мм. Такой дом будет выгодным в эксплуатации, а также не потребует дополнительных вложений. Каркасные дома немного дешевле брусовых: у них внутри идет утеплитель, а у брусовых – деревянная часть».
Григорий, менеджер по продажам группы компаний «Детинец»:
«У нас на сайте размещено много фотографий уже реализованных проектов, есть примеры планировок. По сути же, мы строим каждый дом индивидуально. Дом может иметь один и тот же внешний вид, те же размеры, но быть при этом зимним или летним.
Зимний дом от летнего будет отличать, во-первых, толщина стенового материала, потому что она напрямую влияет на теплосбережение; во-вторых, количество утеплителя, и некоторые другие менее значимые характеристики. Опять же, это не значит, что вы не протопите дом, построенный из менее толстого материала. Просто пока вы будете его топить, будет тепло, а как только перестанете – он быстро остынет. Поэтому если вы выбираете дом для всесезонного проживания, ориентируйтесь на клееный брус 140х200 мм. С точки зрения теплосбережения это будет правильный выбор. Что касается утеплителя, по нормам в наших широтах его толщина должна составлять 200 мм, но люди 150 мм берут и живут без проблем. Все ищут паритеты между своим бюджетом и желаниями.
Базовая комплектация – по сути, это простейший дом. Цели и задачи летней дачи он выполняет, но для круглогодичного проживания к нему, как минимум, нужно добавить утеплитель, подкровельные пленки и так далее».
Во-вторых, часто в строительных компаниях не готовы предоставить точный список параметров базовой комплектации дома. Менеджеры зазывают клиентов посетить выставочные площадки и составить вместе перечень пунктов, которые и станут в вашем случае базовой комплектацией. До личной же встречи вам будут предоставлять хоть и полезную, но все же общую информацию о проектах домов.
В-третьих, по совокупности первых двух причин от менеджеров практически невозможно добиться смет по этапам строительства. А ведь она необходима для принятия взвешенного решения о строительстве дома. 
Так, из пяти компаний примерную смету с разбивкой по этапам строительства нам предоставил только «Тамак». В качестве исполнителя в ней числилась совершенно другая организация – ООО «Агроком».

 Проект ББ-9-1-69 с изменениями.pdf
Проект ББ-9-1-69 с изменениями
(104.03 КБ) 226 скачиваний

 

 Смета № 1 на доставку и разгрузку комплекта дома.pdf
Смета № 1 на доставку и разгрузку комплекта дома
(110.8 КБ) 133 скачивания

 

 Смета № 2 на устройство фундамента.pdf
Смета № 2 на устройство фундамента
(76.23 КБ) 152 скачивания

 

 Смета № 3 на монтаж комплекта дома.pdf
Смета № 3 на монтаж комплекта дома
(111.25 КБ) 108 скачиваний

 

 Смета № 4 на комплект крепежа и утеплителя.pdf
Смета № 4 на комплект крепежа и утеплителя
(108.75 КБ) 79 скачиваний

 

 Смета № 5 на изготовление кровли.pdf
Смета № 5 на изготовление кровли
(104.59 КБ) 126 скачиваний


Ознакомиться с типовым договором компании, формулировки в котором часто очень важны для разрешения потенциально возможных споров, вы также увидите, только прибыв на выставочную площадку лично и выразив готовность подписывать бумаги.
В-четвертых, в нынешних экономических условиях важно знать, что компания не пропадет с рынка сразу после сдачи вам объекта. Предоставляемые на дом гарантии могут превышать срок жизни фирмы, продающей проект.

Какие у вас гарантии на дом.jpg
Какие у вас гарантии на дом?


Наконец, прежде чем выбирать дом на сайте компании, где все проекты выглядят идеально, стоит ознакомиться с отзывами реальных покупателей.
Качество построек от «Зодчего» не раз обсуждалось на нашем форуме: здесь, а также здесь и здесь.
Отзывы о компании «Тамак» можно найти здесь.
Фотографии домов от «Детинца» представлены здесь и здесь.

Насколько надежны компании-производители?
Мы проанализировали степень надежности компаний, занимающихся производством и строительство деревянных домов. 
1. Название компании «Нархозстрой» в проектной документации – ООО «НХС». Это самая молодая среди анализируемых фирм. Она была образована в 2014 году. Уставной капитал – 100 000 рублей.

Анализ надежности компании «Нархозстрой».jpg
Анализ надежности компании «Нархозстрой»


2. Самая старая компания в нашем перечне – «Тамак», основанная в 2001 году. За 15 лет работы в ее истории было 10 арбитражных дел. В трех из них компания выступила в роли ответчика, в шести была истцом. Кроме того, у «Тамака» имеется 5 исполнительных производств.

Анализ надежности компании «Тамак».jpg
Анализ надежности компании «Тамак»


3. Чуть меньше исков в арбитражном суде – семь – нашлось в истории компании «Зодчий». В четырех делах компания была ответчиком. Среди учредителей «Зодчего» 7 физических лиц, одно из которых осуществляет руководство предприятием.

Анализ надежности компании «Зодчий».jpg
Анализ надежности компании «Зодчий»


4. Чуть меньше учредителей – шесть – у компании «Теремъ», которая существует с 2009 года. Данных об арбитражных делах нет.

Анализ надежности компании «Теремъ».jpg
Анализ надежности компании «Теремъ»


5. Два раза побывали в судах и представители компании «Детинец» (название в проектной документации – ООО «Медвежье озеро»). Оба раза – в виде истца.

Анализ надежности компании «Детинец».jpg
Анализ надежности компании «Детинец»


Что показывает технадзор
Будущие хозяева домов, возводимых по недорогим готовым проектам, обычно стремятся сэкономить и на техническом надзоре. А зря, ведь специалисты технадзора лучше всех знают о распространённых нарушениях на стройках и о том, как и когда их еще можно исправить. Кстати, у экспертов возможность построить качественный дом за небольшие деньги вызвала сомнение.
Даниэль Топчиев, заместитель генерального директора ООО «СТРОЙЭКСПЕРТНАДЗОР», отмечает:
«Можно ли построить хороший дом из клееного бруса за 500 000 рублей? Нет. Один фундамент, как правило, стоит не менее 250 тысяч рублей. Плюс кровля, окна, инженерные сети…
Специалисты нашей компании редко выезжают для осуществления технадзора за строительством недорогих деревянных домов: такие заказчики либо стараются на всем сэкономить, либо просто не имеют денег на технадзор. Они обращаются к специалистам уже после того, как им дом построили, потому что, даже не будучи строителями, видят дефекты. Приходится заказывать строительную экспертизу.
При строительстве домов из клееного бруса чаще всего встречаются следующие нарушения: используется плохой материал, не соответствующий нормативам; нарушена геометрия; есть дефекты по фундаментам и кровле. В нашей практике не было случаев, чтобы технадзор не выявил никаких нарушений на стройке. Надо также обращать внимание на ведение исполнительной документации. Ее, как правило, либо вообще не ведут, либо ведут и оформляют не по нормативам. 
Примерно 50% споров между клиентом и подрядчиком, связанных с качеством строительных работ, сегодня доходит до разбирательств в суде».
Ситуацию прокомментировал также Артем Ермин, инженер-эксперт компании ООО «АСП Консалт»:
«Построить хороший деревянный дом из клееного бруса для всесезонного проживания за 500 000 рублей можно, но очень маленький. Технадзор за возведением таких объектов заказывают редко, зато очень часто к нам обращаются с вопросами по досудебной/судебной экспертизе с определением качества выполненных СМР. Строя недорогой дом, человек стремится сэкономить на услугах технадзора. Но в процессе строительства или по его завершении, в 95% случаев, по нашему опыту, встают вопросы о качестве и завышенной стоимости строительства. Вот тогда уже приходится платить гораздо больше, тратить деньги, нервы и время на судебные разбирательства, так что сэкономить в итоге не получается.
В нашей практике не было случаев, когда технадзор, проведенный по заказу клиента, не выявил никаких нарушений на стройке. Чаще всего подрядчики допускают дефекты при устройстве кровли. Это больной вопрос. Нарушение технологии монтажа или отсутствие паро- и гидроизоляции, отсутствие продухов, нарушение требований к устройству кровельного пирога приводят к протечкам, образованию конденсата на стенах и потолке помещений, появлению грибка и плесени, нарушениям эксплуатационных характеристик всего строения.
Около 80% споров между клиентом и подрядчиком, связанных с качеством строительных работ, доходят до разбирательств в суде. Подрядчики, работающие с частными клиентами, привыкли чувствовать себя безнаказанно. С заказчиками строительства в большинстве случаев они «по старинке» ведут себя очень нагло, т.к. раньше в суд обращались не более 30% граждан. Но за последние два года ситуация на рынке деревянного домостроения изменилась. Заказчики стали грамотнее не только в вопросах законов о защите прав потребителей, они научились считать свои деньги».

Заключение
Так можно ли построить хороший дом за 500 тысяч рублей? Наш ответ: нет. Задешево можно получить лишь базовую комплектацию дома, причем толщина стен и утеплителя у него будет недостаточна для комфортного проживания в наших широтах, а качество постройки может вызвать серьезные нарекания.
За обещаниями привлекательной цены и быстротой строительства стоит необходимость вложить гораздо большие деньги в строительство лишь остова дома, причем никто не сможет гарантировать вам качество и долговечность постройки.

 

Источник: Форум "Деревянные дома"